نویسنده: مهران محبی یدالهی، وکیل پایه یک دادگستری
الزام به تنظیم سند رسمی؛ پیش از دادخواست چه چیزهایی بررسی می‌شود؟
وجود مبایعه‌نامه به‌تنهایی پاسخ همه پرسش‌ها نیست. دادگاه باید بتواند تعهد معتبر به انتقال، هویت ملک و شخص متعهد را احراز کند و اجرای حکم نیز از نظر ثبتی ممکن باشد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز بررسی شیوه ثبت و وضعیت زمانی معامله را مهم‌تر کرده است.
قبل از مشاوره این موارد را آماده کنید
- قرارداد و تمام الحاقیه‌ها، رسیدهای پرداخت و مدارک انجام تعهدات خریدار
- سند مالکیت، پلاک ثبتی، نشانی دقیق و استعلام‌های قابل دسترس
- اظهارنامه، گواهی عدم حضور، وکالت‌نامه، انحصار وراثت یا مدارک اشخاص واسطه در صورت وجود
زنجیره قرارداد و مالک رسمی را با هم ببینید
اگر فروشنده همان مالک رسمی نیست، باید مشخص شود انتقال بر چه مبنایی انجام شده و چه اشخاصی در زنجیره قرارداد یا مالکیت حضور دارند. وکالت‌نامه، ارث، قراردادهای قبلی یا انتقال از سوی شرکت هرکدام مدارک و طرف‌های خاص خود را می‌طلبد. طرح دعوا فقط علیه یکی از اشخاص، بدون بررسی ارتباط او با مالک رسمی، ممکن است اجرای نتیجه را دشوار کند.
تعهدات خریدار و فروشنده را دقیق تطبیق دهید
موعد حضور در دفترخانه، مبلغ باقیمانده، تحویل ملک، اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، فک رهن یا رفع بازداشت را از متن قرارداد استخراج کنید. اگر انجام تعهد فروشنده به اقدام خریدار وابسته بوده، آمادگی یا انجام آن نیز باید قابل اثبات باشد. رسیدها، مکاتبات و گواهی عدم حضور می‌تواند در کنار قرارداد برای نشان‌دادن وضعیت اجرای تعهدات بررسی شود.
موانع ثبتی و وضعیت فعلی ملک را پیش از دعوا بسنجید
رهن، بازداشت، انتقال بعدی، فوت مالک، اختلاف در پلاک ثبتی یا نبود مدارک ساختمانی می‌تواند خواسته‌های تکمیلی یا طرف‌های دیگری ایجاد کند. مشخصات قرارداد باید با سند و وضعیت واقعی ملک تطبیق داشته باشد. قانون جدید ثبت رسمی نیز بسته به زمان معامله، نوع سند و راه‌اندازی سامانه‌های مقرر می‌تواند بر نحوه استناد و اقدام اثر بگذارد؛ بنابراین نسخه به‌روز مقررات باید بررسی شود.
خواسته‌های وابسته را جدا و مستند ارزیابی کنید
ممکن است در کنار تنظیم سند، موضوعاتی مانند فک رهن، تحویل ملک، اخذ پایان کار، خسارت قراردادی یا اصلاح مشخصات مطرح باشد. جمع‌کردن همه خواسته‌ها بدون مبنای قراردادی و مدرک کافی مناسب نیست؛ اما جاانداختن خواسته‌ای که اجرای انتقال به آن وابسته است نیز مشکل ایجاد می‌کند. پیش از ثبت، امکان اجرای نتیجه نهایی را از ابتدا تصور و بررسی کنید.
مبنای قانونی و مطالعه بیشتر
این راهنما اطلاعات عمومی است و جای بررسی اختصاصی قرارداد، مدارک و شرایط پرونده را نمی‌گیرد.
نیاز به بررسی پرونده دارید؟
اگر موضوع شما به این مقاله نزدیک است، خلاصه پرونده و مدارک اصلی را آماده کنید تا مسیر مناسب‌تر بررسی شود.
پیگیری دعاوی ملکی در تهران